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2020年一季度中国写字楼租金指数研究报告

发布时间:2020/04/28 向租  www.ufzyu.cn 浏览量:59

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据,2020年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌,平均租金为4.9元/平方米·天,跌幅为0.82%。

从商圈来看,租金环比上涨的商圈占2.5%,租金环比下跌的商圈占96.3%,1.3%的商圈租金与上期持平。

从市场环境来看,受新冠肺炎疫情影响,2020年一季度,我国国内生产总值同比下降6.8%(初步核算结果),消费、投资和出口三大需求同比均下降。

从各产业运行情况来看,2020年一季度我国规模以上工业增加值同比下降8.4%,服务业增加值同比下降5.2%。

从全球背景来看,2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多个国家蔓延,世界经济前景短期堪忧,经济增长以及就业压力上升、企业效益和居民收入增长难度加大。在新冠肺炎疫情蔓延和全球经济放缓的背景下,我国商品和服务消费下降明显;受国内宏观经济持续下行压力影响,本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求有所下降,租金环比继续下跌。分城市等级来看,一、二线城市写字楼租金环比均下跌。

写字楼租金变动情况

根据全国15个重点城市的80个主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据,2020年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌,平均租金为4.9元/平方米·天,跌幅为0.82%。

2020年一季度,一线城市中,2.8%的商圈写字楼租金环比上涨,97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看,一线城市36个主要商圈中,深圳前海商圈写字楼租金环比小幅上涨0.16%;上海北外滩商圈、深圳福田中心区商圈、上海漕河泾商圈等35个商圈写字楼租金环比下跌。

2020年一季度,二线城市中,2.3%的商圈写字楼租金环比上涨,95.5%的商圈写字楼租金环比下跌,2.3%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中,杭州主要商圈写字楼租金环比涨跌互现;其余城市主要商圈写字楼租金均下跌或持平。其中??诠成倘ψ饨鸬洗?,环比下跌2.44%。

租金涨跌幅较大的商圈

2020年一季度,受新冠肺炎疫情影响,写字楼市场租赁需求疲软,在我们监测的15个城市主要商圈中,超九成商圈写字楼租金环比下跌;其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文体娱乐等行业受到的影响较大,这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。

在写字楼租金环比下跌的商圈中,??诠成倘繁鹊畲?,为2.44%,租金下跌至2.3元/平方米·天;南昌红谷滩中心区商圈、上海北外滩商圈等4个商圈租金环比跌幅亦在2.0%-2.5%之间;重庆解放碑商圈、深圳南山中心区商圈等29个商圈租金环比跌幅在1.0%(含)-2.0%之间;广州北京路商圈、北京CBD商圈等43个商圈租金环比跌幅在1.0%以内。

图:2020年一季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源:CREIS中指数据

尽管疫情期间,企业生产经营活动受限,但线上办公、电商等线上科技与服务行业,医药与医疗行业,以及大数据等行业在疫情影响下租赁需求反而有所增加,呈现扩张势头;同时TMT、金融业、专业服务业等行业为一季度写字楼市场需求的主力,部分企业存在扩张需求。因此,这几类行业企业较为集中的商圈,写字楼租金仍较为稳定。在我们监测的15个城市主要商圈中,深圳前海商圈、杭州钱江新城商圈写字楼租金环比小幅上涨,涨幅均在0.2%以内。

租金运行趋势研判

从市场表现看

受新冠肺炎疫情影响,2020年一季度我国三大需求均出现不同程度的下降,工业及服务业增加值亦同比下降,多数行业受到疫情冲击,重点城市写字楼租赁需求疲软,空置率面临上升压力,综合因素致使一季度写字楼租金仍处下行通道,环比继续下跌。分行业来看,疫情对TMT产业、金融业及专业服务业影响相对较小,部分科技类企业的办公租赁需求或将有所增长。而在写字楼租赁需求疲软的背景下,有扩租或搬迁需求的租户或将拥有更多选择机会及议价空间。

供应方面

从新开工来看,2020年一季度,15个重点城市办公楼新开工面积共计354.51万平方米,同比下降47.5%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降25.9%;二线城市同比下降56.9%。

从土地供应来看,2020年一季度,15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为1055.8万平方米,同比增长15.5%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比增长146.3%;二线城市同比下降1.2%。短期来看,受疫情影响全国15个重点城市办公楼新开工面积明显减少;长期来看,重点城市商办用地供应仍将保持稳定增长。

需求方面

2020年一季度,受疫情影响,我国规模以上工业增加值同比下降8.4%,但医疗防疫产品及部分高技术产品产量增长较快。经初步核算,一季度服务业增加值同比下降5.2%,传统服务业下降较多,住宿和餐饮业、批发和零售业、交通运输仓储和邮政业增加值同比分别下降35.3%、17.8%和14.0%;而信息传输、软件和信息技术服务业,金融业增加值保持增长,分别同比增长13.2%、6.0%。整体来看,TMT产业、金融业、专业服务业为本季度写字楼市场需求主力。

展望未来

从宏观环境来看,2020年一季度,面对突如其来的新冠肺炎疫情,中央出台了一系列政策措施,支持疫情防控,推动复工复产。

税收方面,疫情发生以来,国家先后出台多项税费优惠政策,主要聚焦疫情防控和支持医疗救治工作、减轻企业社保费负担、扶持小微企业和个体工商户以及稳外贸稳外资等方面。

消费方面,国家继续加大政策的支持力度,2月28日国家发展改革委等23个部门联合印发了《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》,提出19条具体举措改善消费环境,培育壮大新型消费,提振受疫情影响的消费信心。

货币方面,1月6日央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,全面降准释放长期资金约8000多亿元;2月26日增加再贷款再贴现专用额度5000亿元,3月16日实施普惠金融定向降准共释放长期资金5500亿元,有助于中小银行向中小微企业、外贸以及受疫情影响较严重的产业提供更多的信贷支持。

短期来看,在疫情影响下我国经济受到了较大冲击,一季度工业及服务业增加值均同比下降;随着疫情对市场影响的充分显现,写字楼租金短期下行压力仍然较大。

但长期来看,我国经济发展韧性强、潜力足、空间广,多年积累的物质基础丰厚,市场规模优势依然明显。随着国内疫情防控的成效不断显现,尽管经济下行压力依然存在,但在政策的作用下复工复产提速扩面,正常生产生活秩序不断恢复,我国经济的巨大潜能和强大动能也将逐渐释放,这些都将支持我国写字楼市场的平稳发展。

附注:写字楼租金指数编制覆盖的15个重点城市

一线城市:北京、上海、广州、深圳;二线城市:天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、???。

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