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8成租户经营承压,写字楼降租真的是好办法吗?

发布时间:2020/05/26 向租  www.ufzyu.cn 浏览量:28

近日,第三方机构戴德梁行发布报告,分析疫情二次冲击下,广州写字楼市场的供需现状、市场心态和未来应对策略。

租金下滑空置率走低

全年供应或跌19% 广州韧性强于北上深

回顾第一季度,广州甲级写字楼空置率环比微降至5.2%,在一线城市中最低。平均租金水平环比降至189.6元/平/月,降幅为0.6%。

图1 2015-2020年一季度广州甲级写字楼市场租金及空置率,数据来源:戴德梁行研究部

值得注意的是,第一季度,广州甲级写字楼无新增供应入市,而全市净吸纳量录得1.2万平方米,环比下降5.4%。在建项目工期延后,全年新增供应较去年年底预测值下降18.7%。戴德梁行广州公司总经理罗进良表示,疫情削弱市场需求,供应放缓,对于供需平衡来说是利好。

戴德梁行广州写字楼部主管及董事梁杰认为,广州写字楼在疫情期间表现出的强韧性,下半年即使出现租金下降和空置率上升,幅度也将低于其他一线城市。

业主租户信心指数分化

8成业主预判租金下调8成租户经营承压

根据戴德梁行的调研数据,在217位业主和租户中,近8成受访业主认为,未来广州写字楼市场将承压,预计空置率将上升、租金大概率下调;与此同时,近8成受访租户表示,业务受到疫情的负面影响,市场信心动摇。

图2二月份及四月份受访业主信心指数变化,数据来源:戴德梁行写字楼部

图3二月份及四月份受访租户信心指数变化,数据来源:戴德梁行写字楼部

业主:信心指数回调 降租还要观望

从戴德梁行的调研结果来看,复工后,写字楼的看楼量与成交量复苏,业主方对市场的信心指数,与2月份相比开始回调。但全球疫情对给经济造成二次影响存在滞后性,或在未来继续显露。

逾8成受访业主预计,此次疫情对办公楼租赁市场的影响不超过半年;近8成受访业主认为空置率将上升,同时,逾5成受访者判断,写字楼市场租金将下滑。

值得注意的是,虽然逾7成受访业主表示将会加大租赁谈判空间,逾6成会下调招商目标,但对于是否实行优惠措施,逾6成受访业主仍持观望态度。

租户:中小企冲击大 TMT行业重挫

与业主相比,租户的态度相对悲观。受访租户中,约8成表示公司业务受到了疫情的负面影响。

从企业类型来看,伴随全球疫情爆发,当前外资企业遭受的负面影响显著。从企业规模来看,疫情给中小型企业(200人以下)带来的冲击更大。从行业来看,疫情的负面影响更多地作用于TMT(电信、媒体和科技行业)、金融及贸易领域。


图4受访租户关于疫情对公司业务造成影响的反馈,数据来源:戴德梁行写字楼部


戴德梁行广州公司总经理罗进良指出,当前租户的策略更偏防守,重视现金流,企业搬迁原计划的需求延后。逾5成客户搬迁需求时间集中在3-6个月内,近5成客户新租赁需求面积为300平方米以下,预计未来半年内租赁成交将以小面积单元为主。

今年第三季度,积压的搬迁需求可能释放,届时租金将是租户制定策略的重点考量标准。但罗进良也强调,租金只是企业经营的剩余成本,盈利能力强的企业,看重的是写字楼能为其提供的附加值。

广州写字楼市场未来走向

分享会现场,戴德梁行广州公司总经理罗进良、越秀商投写字楼事业部总经理陈嘉洛和合景泰富集团写字楼租赁副总经理陈卓君,也针对广州写字楼市场的势态,接受了网易房产的采访。

戴德梁行广州公司总经理罗进良

传导需要时间 租金下调要看四季度

戴德梁行广州公司总经理罗进良指出,虽然金融行业受疫情影响大,但由于该类企业的租金支付能力强,未来仍是写字楼市场获客的重点,而随着大湾区的发展,广州的金融属性强化,未来写字楼的竞争力将得以提升。

由于中心供应有限,广州写字楼长期偏业主市场,但疫情后,随着获客成本提高,业主开始放下姿态,加强客户关系维护,通过打通全国市场数据库等方式,主抓重点优质客户进行全盘战略规划,使得谈判前置、向高层迁移,有利于未来整体生态的健康发展。

罗进良指出,广州二季度成交以小面积、短期租赁为主,大面积租赁成交活跃度下降,租户寻求更大的租金优惠力度;三季度陆续有新增供应入市,预计空置率将上升;四季度,疫情负面影响真正释放,写字楼项目间的竞争加剧,空置率上升带来的压力将传递到租金上,促使整体租金水平下调。

越秀商投写字楼事业部总经理陈嘉洛

一味减租不是好事 关键是升级运营

越秀商投写字楼事业部总经理陈嘉洛介绍到,疫情给餐饮和零售等行业造成严重冲击,而越秀集团旗下商业物业共减免租金超过1.7亿元。但他同时指出,如果只是一味减租,对整体经济的复苏影响有限,从发展商的角度看,更重要的是提升自身运营能力。

为此,越秀商投也在疫情下进行了新思考,计划将在新写字楼项目广州环贸中心ICC打造24小时办公、空气质量监控等多功能的楼层,并推出悦享会平台,为企业用户创造更多商机。

陈嘉洛指出,未来防疫将形成常态化,事实上,目前在建和策划的项目,也已经把防疫纳入考量,在建筑设计和可持续的设施设备上,引导写字楼的防疫升级。

“更智能、更健康、更社群””,将是下个阶段越秀商投写字楼的3个关键词。目前,西塔已经开始布局5G网络,今年有望投入使用,未来通过5G进行串联,可有效降低租户间的沟通成本,提高效率。

合景泰富集团写字楼租赁副总经理陈卓君

共享办公重新洗牌 存量竞争常态化

谈及共享办公的未来走势,各位嘉宾也分别交换了观点。

越秀商投写字楼事业部总经理陈嘉洛认为,疫情期间,共享办公的灵活性和低成本优势凸显,未来像WeWork等头部企业将获得发展机会;而合景泰富集团写字楼租赁副总经理陈卓君则指出,共享办公中大部分初创企业,抗风险能力低,可能在疫情下首当其冲。

但双方均认同,机遇和挑战并存,对共享办公领域而言是一次重新洗牌。最终结果是头部获得机会,下游面临淘汰。

陈卓君表示,即将在近两年迎来供应高峰的琶洲板块,由于以互联网行业为主,抗风险能力强,是未来值得重点关注的新兴区域。

但短期内,珠江新城、天河北和越秀等传统商圈,不会受到明显冲击,未来广州的写字楼市场将呈现多中心的格局,存量间的价格竞争进入常态化。

来源:网易房产

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